目前全球市场上已有三十多个国家和地区发行REITs，全球REITs市场的总市值已超过两万亿美元，发展较为成熟的市场包括美国、澳大利亚、日本、英国、新加坡、香港等国家和地区，其中美国国内的REITs市场规模最大，发展也最为成熟。由于市场基础和法律环境不同，不同国家的REITs发展呈现不同特点，监管规则也存在较大差别，本文主要对美国、澳大利、新加坡及香港的REITs发展及主要监管规则进行比较分析。一、美国1、美国REITs的发展历史及现状1960年，美国国会批准《房地产投资信托法案》（RealEstateInvestmentTrustACT），同时修改国内税法典（InternalRevenueCode），正式建立房地产投资信托制度，并赋予其税收优惠。在半个多世纪的发展中，REITs在美国不乏爆发式增长和衰退的起伏以及对政策的不断试错及修改。目前...